El contrato de arras (pacto de arras) es el documento privado mediante el cual comprador y vendedor acuerdan las condiciones de la compraventa de un inmueble y efectúan la entrega de una suma de dinero en concepto de señal, anticipo o garantía. Lejos de ser un trámite meramente formal, genera obligaciones jurídicas inmediatas.
Conforme al artículo 1450 del Código Civil, el contrato de compraventa se perfecciona y resulta vinculante para ambas partes desde el momento en que existe acuerdo sobre el inmueble y el precio, aunque ninguno se haya entregado aún. Por ello, la redacción concreta del documento determina la capacidad de desvincularse de la operación y las consecuencias económicas del incumplimiento.
Modalidades de arras y sus efectos jurídicos
La denominación del documento o el uso de términos ambiguos como «señal» o «reserva» no definen su régimen legal; lo determinante es el contenido del acuerdo. Se distinguen tres modalidades esenciales:
- Arras confirmatorias: Actúan como prueba de la celebración del acuerdo y como anticipo del precio total. No conceden el derecho a desistir unilateralmente perdiendo el dinero. Si una parte incumple, la otra puede exigir legalmente el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penitenciales (Art. 1454 del Código Civil): Permiten a ambas partes desistir libremente de la compraventa. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido. Para que surtan este efecto, la facultad de desistimiento debe figurar de manera clara e inequívoca en el contrato.
- Arras penales: Establecen una penalización económica predeterminada para el caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales. A diferencia de las penitenciales, no facultan por sí solas para liberarse de la compraventa pagando la cantidad, sino que fijan la indemnización previa a una eventual reclamación o exigencia de cumplimiento.
Cláusulas imprescindibles
Para garantizar un alto nivel de seguridad jurídica de la transacción, el documento debe regular con precisión los siguientes apartados:
- Identificación de las partes: Datos personales completos de comprador y vendedor, con verificación de la suficiencia de poderes si alguna parte actúa en representación de un tercero o sociedad.
- Identificación del inmueble: Dirección exacta, datos registrales, referencia catastral y detalle de anejos (garajes,trasteros). Al igual que en el caso anterior, conviene cotejar esta información con la Nota Simple del Registro de la Propiedad antes de la firma.
- Precio y forma de pago: Importe total acordado, desglose de las cantidades abonadas a cuenta y calendario fijado para el pago del saldo pendiente.
- Importe y categoría de las arras: Suma entregada, medio de pago, receptor del dinero y declaración explícita de si se trata de arras confirmatorias, penitenciales o penales.
- Plazo para otorgar la escritura pública: Fecha límite o periodo fijado para la firma ante notario, condiciones de prórroga y régimen aplicable en caso de retraso (el vencimiento del plazo no equivale automáticamente a la resolución contractual).
- Situación jurídica y entrega: Estado de cargas (hipotecas, embargos), arrendamientos y ocupantes del inmueble, junto con la fórmula prevista para su cancelación formal.
- Financiación y reparto de gastos: Cláusulas sobre la concesión de hipoteca y distribución detallada de tributos y gastos notariales o registrales conforme a la ley o a los acuerdos alcanzados.
Cuantía de arrasy condición de financiación hipotecaria
- Importe de la entrega: En el régimen general del Código Civil no existe un porcentaje legal mínimo ni máximo.La cifra se negocia libremente entre comprador y vendedor en función de las garantías y el riesgo asumido. Lo habitual, en la práctica es el 10% del precio de venta, aunque no es infrecuente fijar otros porcentajes.
- Denegación de la hipoteca: La falta de concesión del préstamo bancario no exime al comprador de sus obligaciones ni le otorga derecho automático a recuperar el dinero. Si la compra depende de financiación, debe pactarse explícitamente una cláusula de financiación (condición suspensiva o resolutoria) que defina los plazos de solicitud, los medios para acreditar la denegación y el destino del importe entregado.
Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Es una herramienta optativa de uso habitual para asegurar la operación y regular el periodo intermedio hasta la firma en notaría. Puede realizarse la compraventa directamente en la notaría.
¿Se puede desvincular cualquiera de las partes perdiendo o devolviendo la suma?
Únicamente cuando se hayan pactado de forma clara e inequívoca arras penitenciales. Las confirmatorias o penales no facultan por sí solas el desistimiento libre.
¿El vendedor siempre debe devolver el doble si la compra no se realiza?
No. La devolución duplicada es el efecto específico del desistimiento del vendedor bajo el régimen de arras penitenciales. No se aplica automáticamente ante cualquier otro supuesto de resolución.
¿Las arras se descuentan del precio final?
Sí. Cumplida la compraventa, el importe abonado se imputa como pago a cuenta del precio total convenido.
¿Existe un porcentaje fijado por ley?
No. El Código Civil no establece un porcentaje obligatorio; el importe se acuerda libremente entre las partes. La práctica del mercado es el 10% del precio de venta aunque a veces se pacta otra cantidad.
¿Se recupera el dinero si el banco deniega la hipoteca?
Solo si el contrato incluye una cláusula específica que condicione el éxito de la venta a la obtención del crédito y regule la restitución del dinero abonado.
¿Es necesario firmar el contrato ante notario?
No. El contrato privado de arras es plenamente válido y vinculante entre las partes desde el momento de su firma, sin necesidad de elevarlo de inmediato a escritura pública.
Información de carácter general. Cada transacción inmobiliaria requiere la revisión específica del contrato y de la normativa civil aplicable al caso concreto.