La crisis económica está afectando a millones de familias y negocios en toda España. Los inquilinos de locales de negocio, oficinas y naves industriales, pymes y autónomos en su gran mayoría, han tenido que cerrar sus puertas durante la cuarentena y cesar en su actividad o reducirla a niveles mínimos. Aquellos negocios que han vuelto a abrir afrontan, generalmente, un fuerte descenso de ventas.
Esta situación está poniendo contra las cuerdas la relación entre arrendadores y arrendatarios. Si el inquilino no puede o no quiere abonar el importe íntegro de la renta, ¿qué debe hacer? ¿cómo puede el arrendador reclamar el pago de la renta o recuperar la posesión del inmueble? ¿cómo pueden defender sus intereses ambas partes en este contexto tan complejo?
Muchos juzgados están saturados por multitud de asuntos, derivados de la crisis y de la reanudación de aquellos asuntos que fueron suspendidos durante los meses del confinamiento. Esta situación hace prever un retraso importante en la tramitación de las reclamaciones judiciales de renta y desahucios.
Por ello, si eres arrendador de un inmueble que no sea una vivienda y tu inquilino no te paga, o si eres inquilino y no puedes o consideras que no has de abonar la totalidad o parte de la renta, lo primero que deberías hacer es iniciar negociaciones para tratar de alcanzar una solución de mutuo acuerdo.
Ante la época de crisis, mantener un arrendamiento estable, aunque sea con una reducción transitoria, puede ser una buena idea que permita capear el temporal y asumir unas determinadas pérdidas por ambas partes, sin que el impago del inquilino suponga trasladar el problema al arrendador, quien en muchas ocasiones necesita de los ingresos del arrendamiento para cubrir sus gastos básicos.
En esta negociación es recomendable contar con el asesoramiento de profesionales especialistas en derecho inmobiliario, como los que integramos La Propiedad Consulting®. Ofrecemos un servicio a la medida de cada cliente, defendiendo sus intereses bajo los principios de cercanía, flexibilidad y profesionalidad. Las tarifas son competitivas y dependen del momento de negociación en que te encuentres y del grado de participación que quieres que tengamos en la misma.
Puedes escribirnos un correo, llamarnos por teléfono al 91 060 71 06 (L-V 9h-20h) o rellenar el formulario específico que hemos habilitado, en el que te solicitamos los datos de ambas partes y te haremos unas breves preguntas para determinar el mejor enfoque de la negociación y cómo podemos ayudarte, ofreciéndote un presupuesto lo más ajustado posible de nuestros servicios.
La clásula rebus sic stantibus, también llamada “de flexibilidad del contrato”, es una fórmula legal cuya aplicación se puede solicitar cuando se han alterado extraordinariamente las circunstancias existentes en el momento de celebración de un contrato y en el de su cumplimiento, como consecuencia de circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.
En el caso de los arrendamientos distintos de vivienda podría solicitarse su aplicación para pedir una reducción de la renta por la crisis sobrevenida, entendiendo que no era previsible en el momento de la firma del contrato. Sin embargo, al contrario que el principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga a ser cumplido, es decir, el alquiler ha de ser pagado íntegra y puntualmente porque así se ha acordado en un contrato), la cláusula rebus no está reconocida expresamente en nuestro Código Civil, aunque muchos países de nuestro entorno si la recogen legislativamente y algunos tribunales españoles lo consideran implícito en todos los contratos.
En este sentido, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en el año 2014 en la que, para un procedimiento concreto, fue reconocida la cláusula rebus. En todo caso, la aplicación de la cláusula rebus ha de ser considerada revisando las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Se requiere examinar, como dice el Tribunal Supremo, “las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida”.
En La Propiedad Consulting®, como abogados especialistas en asuntos inmobiliarios, somos expertos en derecho civil y podemos ayudarte con nuestro asesoramiento y defensa judicial a valorar si argumentar u oponerte a cláusula rebus en relación con tu caso concreto.
Si la negociación con la otra parte no ha tenido éxito o el acuerdo alcanzado no se cumple, si consideras que han de respetarse las condiciones contractuales, o si no logras contactar con la otra parte, es recomendable que tomes todas las medidas necesarias para asegurar tus derechos actuales y futuros en relación con el arrendamiento y las rentas que se vayan devengando, teniendo cuidado de no realizar actos que puedan comprometer tu posición futura.
Si eres arrendador:
Es importante que requieras formal y fehacientemente al arrendatario para que cumpla con sus obligaciones económicas. Para ello se puede utilizar cualquier medio válido, como un burofax con acuse de recibo. Es fundamental que el texto de dicho requerimiento esté personalizado y adaptado a tu caso concreto, teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la actividad que se ejerce en el local, oficina o nave industrial arrendado, las condiciones del contrato firmado y las comunicaciones intercambiadas. Si el requerimiento realizado no da el resultado previsto, entonces deberías considerar tomar otro tipo de acciones legales que te permitan lograr soluciones como recuperar el inmueble en el menor tiempo posible para volver a alquilárselo a otro arrendatario o reclamar el pago de las rentas debidas. En La Propiedad Consulting® podemos asesorarte y defenderte jurídicamente a lo largo del proceso.
Por otra parte, ten en cuenta que como arrendador sigues obligado a emitir las facturas mensuales del arrendamiento, liquidando e ingresando el IVA correspondiente a cada trimestre, incluso aunque el arrendatario no te haya ingresado su importe. En determinadas condiciones podrás solicitar una devolución del IVA mediante la modificación de la base imponible de la factura (art. 80 LIVA). Puedes visitar la web de la Agencia Tributaria al respecto, consultar a tu gestor habitual o contactar con nosotros para más información.
Si eres arrendatario:
Puede parecer tentador quedarte a la espera de los movimientos del arrendador o escudarte en que no te ha reclamado el pago de la renta. Sin embargo, no abonar la cuantía de la renta que fuera procedente, o no hacer la consignación judicial de la misma, supone en gran parte de los casos el incumplimiento de tu obligación principal como arrendatario. Con ello facultarías al arrendador para que inicie el procedimiento de reclamación de cantidades, de desahucio o de ejecución de garantías. Estos procedimientos pueden ser muy difíciles de “frenar” por el arrendatario una vez iniciados por el arrendador y suelen conllevar importantes consecuencias económicas para el patrimonio del arrendador y de sus fiadores y avalistas.
En cualquier caso, si la negociación ha fracasado, es importante que como arrendatario consideres interponer una demanda judicial contra el arrendador solicitando al juez que acuerde la modificación de la renta pactada en el contrato debido a las circunstancias sobrevenidas por la crisis. Para ello, tu abogado ha de recurrir a determinados argumentos jurídicos que varían en función del caso concreto, entre los que podría encontrarse la solicitud de aplicación de la cláusula rebus. Ha de valorarse tu contrato de arrendamiento en detalle, la forma en que tu negocio se ha se ha visto afectado por la crisis, los acuerdos parciales alcanzados, las comunicaciones intercambiadas, etc.
En La Propiedad Consulting® podemos asesorarte y defenderte jurídicamente a lo largo del proceso.
La clásula rebus sic stantibus, también llamada “de flexibilidad del contrato”, es una fórmula legal cuya aplicación se puede solicitar cuando se han alterado extraordinariamente las circunstancias existentes en el momento de celebración de un contrato y en el de su cumplimiento, como consecuencia de circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.
En el caso de los arrendamientos distintos de vivienda podría solicitarse su aplicación para pedir una reducción de la renta por la crisis sobrevenida, entendiendo que no era previsible en el momento de la firma del contrato. Sin embargo, al contrario que el principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga a ser cumplido, es decir, el alquiler ha de ser pagado íntegra y puntualmente porque así se ha acordado en un contrato), la cláusula rebus no está reconocida expresamente en nuestro Código Civil, aunque muchos países de nuestro entorno si la recogen legislativamente y algunos tribunales españoles lo consideran implícito en todos los contratos.
En este sentido, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en el año 2014 en la que, para un procedimiento concreto, fue reconocida la cláusula rebus. En todo caso, la aplicación de la cláusula rebus ha de ser considerada revisando las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Se requiere examinar, como dice el Tribunal Supremo, “las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida”. Actualmente, se desconoce cuál va a ser la opinión general que sigan los juzgados y tribunales españoles sobre si estimar o no la aplicación de la cláusula rebus respecto de modificaciones de contratos de arrendamiento de locales y oficinas en el contexto de la crisis del Covid-19.
En La Propiedad Consulting®, como abogados especialistas en asuntos inmobiliarios, somos expertos en derecho civil y podemos ayudarte con nuestro asesoramiento y defensa judicial a valorar si argumentar u oponerte a cláusula rebus en relación con tu caso concreto.
El Gobierno aprobó el 22 de diciembre de 2020 el Real Decreto-ley 35/2020 en ampliación de las medidas que se tomaron con el Real Decreto Ley 15/2020, que aunque contemplaba varias medidas destinadas a reducir los costes de pymes y autónomos en el pago de arrendamientos.
¿Qué inquilinos pueden acogerse a estas medidas?
Lo que el inquilino puede solicitar depende de que el arrendador sea, o no, «gran tenedor», es decir, en líneas generales, ser propietario de más de 10 inmuebles o de 1.500 m2 construidos.
Si el arrendador es un gran tenedor, salvo que se encuentre en concurso de acreedores o probable insolvencia, puede el arrendatario solicitarle:
El arrendador debe comunicar al arrendatario cual de las dos medidas acepta en el el plazo de 7 días hábiles desde la solicitud del arrendatario. Si no lo hace, se aplicará la medida que hubiera sido elegida por el arrendatario.
Para el resto de arrendadores, es decir, aquellos que no son grandes tenedores, se puede solicitar por el arrendatario (siempre y cuando no haya un acuerdo previo de aplazamiento o de rebaja de la renta) un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, y podrán acordar disponer de la fianza legal para el pago total o parcial de las rentas, debiendo reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo.
La fecha límite para solicitarlo es el 31 de enero de 2021, y estas medidas se refieren a las mensualidades correspondientes al periodo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y hasta cuatro meses más después de su finalización.
Incentivo fiscal para arrendadores que reduzcan la renta
Otra medida que se prevé en el Real Decreto-ley 35/2020 es un incentivo fiscal con el que se pretende que las personas físicas que alquilan locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, la hostelería y el comercio acuerden voluntariamente rebajas en la renta arrendaticia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2021, permitiendo computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta acordada durante tales meses, siempre que no se compense en los meses siguientes, y se permite hasta deducir el 100 % si se rebaja toda la renta.
Ahora bien, este incentivo no será aplicable cuando la rebaja en la renta se compense con posterioridad por el arrendatario, mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, línea directa o colateral, consanguínea o afinidad hasta segundo grado inclusive.
Seas arrendador o arrendatario, es recomendable que cuentes con el asesoramiento y la defensa jurídica especializada como los que podemos ofrecerte en La Propiedad Consulting®. Nuestro servicio es a medida de las necesidades de cada cliente y defendemos sus intereses desde los principios de cercanía, flexibilidad y profesionalidad. Nuestros honorarios son competitivos y ofrecemos facilidades de pago.
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