Impago del alquiler de locales, oficinas y naves industriales por la crisis

Recomendaciones y servicios jurídicos ofrecidos por abogados especialistas

La crisis económica está afectando a millones de familias y negocios en toda España. Los inquilinos de locales de negocio, oficinas y naves industriales, pymes y autónomos en su gran mayoría, han tenido que cerrar sus puertas durante la cuarentena y cesar en su actividad o reducirla a niveles mínimos. Aquellos negocios que han vuelto a abrir o que lo harán durante los próximos meses afrontan un fuerte descenso de ventas. 

Esta situación está poniendo contra las cuerdas la relación entre arrendadores y arrendatarios. Si el inquilino no puede o no quiere abonar el importe íntegro de la renta, ¿qué debe hacer? ¿cómo puede el arrendador reclamar el pago de la renta o recuperar la posesión del inmueble? ¿cómo pueden defender sus intereses ambas partes en este contexto tan complejo?

Lo primero, negociar

Se prevé que, tras el estado de alarma, los juzgados estén saturados durante meses por multitud de asuntos, derivados de la crisis y de la reanudación de aquellos asuntos que han sido suspendidos. Esta situación hace prever un retraso importante en la tramitación de las reclamaciones judiciales de renta y desahucios.

Por ello, si eres arrendador de un inmueble que no sea una vivienda, como un local de negocio, oficina o nave comercial y tu inquilino no te paga, o si eres inquilino y no puedes o consideras que no has de abonar la totalidad o parte de la renta, lo primero que deberías hacer es iniciar negociaciones para tratar de alcanzar una solución de mutuo acuerdo.

Ante la época de crisis, mantener un arrendamiento estable, aunque sea con una reducción transitoria, puede ser una buena idea que permita capear el temporal y asumir unas determinadas pérdidas por ambas partes, sin que el impago del inquilino suponga trasladar el problema al arrendador, quien en muchas ocasiones necesita de los ingresos del arrendamiento para cubrir sus gastos básicos.

En esta negociación es recomendable que te valgas del asesoramiento de profesionales especialistas en derecho inmobiliario, como los que integramos La Propiedad Consulting®. Ofrecemos un servicio a la medida de cada cliente, defendiendo sus intereses bajo los principios de cercanía, flexibilidad y profesionalidad. Las tarifas son competitivas y dependen del momento de negociación en que te encuentres y del grado de participación que quieres que tengamos en la misma.

Puedes escribirnos un correo, llamarnos por teléfono al 91 060 71 06 (L-V 9h-20h) o rellenar el formulario específico que hemos habilitado, en el que te solicitamos los datos de ambas partes y te haremos unas breves preguntas para determinar el mejor enfoque de la negociación y cómo podemos ayudarte, ofreciéndote un presupuesto lo más ajustado posible de nuestros servicios.

La cláusula rebus sic stantibus

La clásula rebus sic stantibus, también llamada “de flexibilidad del contrato”, es una fórmula legal cuya aplicación se puede solicitar cuando se han alterado extraordinariamente las circunstancias existentes en el momento de celebración de un contrato y en el de su cumplimiento, como consecuencia de circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.

En el caso de los arrendamientos distintos de vivienda podría solicitarse su aplicación para pedir una reducción de la renta por la crisis sobrevenida, entendiendo que no era previsible en el momento de la firma del contrato. Sin embargo, al contrario que el principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga a ser cumplido, es decir, el alquiler ha de ser pagado íntegra y puntualmente porque así se ha acordado en un contrato), la cláusula rebus no está reconocida expresamente en nuestro Código Civil, aunque muchos países de nuestro entorno si la recogen legislativamente y algunos tribunales españoles lo consideran implícito en todos los contratos.

En este sentido, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en el año 2014 en la que, para un procedimiento concreto, fue reconocida la cláusula rebus. En todo caso, la aplicación de la cláusula rebus ha de ser considerada revisando las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Se requiere examinar, como dice el Tribunal Supremo, “las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida”. Actualmente, se desconoce cuál va a ser la opinión general que sigan los juzgados y tribunales españoles sobre si estimar o no la aplicación de la cláusula rebus respecto de modificaciones de contratos de arrendamiento de locales y oficinas en el contexto de la crisis del Covid-19.

En La Propiedad Consulting®, como abogados especialistas en asuntos inmobiliarios, somos expertos en derecho civil y podemos ayudarte con nuestro asesoramiento y defensa judicial a valorar si argumentar u oponerte a cláusula rebus en relación con tu caso concreto. 

Si la negociación fracasa, actúa

Si la negociación con la otra parte no ha tenido éxito o el acuerdo alcanzado no se cumple, si consideras que han de respetarse las condiciones contractuales, o si no logras contactar con la otra parte, es recomendable que tomes todas las medidas necesarias para asegurar tus derechos actuales y futuros en relación con el arrendamiento y las rentas que se vayan devengando, teniendo cuidado de no realizar actos que puedan comprometer tu posición futura.

Si eres arrendador:

Es importante que requieras formal y fehacientemente al arrendatario para que cumpla con sus obligaciones económicas. Para ello se puede utilizar cualquier medio válido, como un burofax con acuse de recibo. Es fundamental que el texto de dicho requerimiento esté personalizado y adaptado a tu caso concreto, teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la actividad que se ejerce en el local, oficina o nave industrial arrendado, las condiciones del contrato firmado y las comunicaciones intercambiadas. Si el requerimiento realizado no da el resultado previsto, entonces deberías considerar tomar otro tipo de acciones legales que te permitan lograr soluciones como recuperar el inmueble en el menor tiempo posible para volver a alquilárselo a otro arrendatario o reclamar el pago de las rentas debidas. En La Propiedad Consulting® podemos asesorarte y defenderte jurídicamente a lo largo del proceso.

Por otra parte, ten en cuenta que como arrendador sigues obligado a emitir las facturas mensuales del arrendamiento, liquidando e ingresando el IVA correspondiente a cada trimestre, incluso aunque el arrendatario no te haya ingresado su importe. En determinadas condiciones podrás solicitar una devolución del IVA mediante la modificación de la base imponible de la factura (art. 80 LIVA). Puedes visitar la web de la Agencia Tributaria al respecto, consultar a tu gestor habitual o contactar con nosotros para más información.

Si eres arrendatario:

Puede parecer tentador quedarte a la espera de los movimientos del arrendador o escudarte en que no te ha reclamado el pago de la renta. Sin embargo, no abonar la cuantía de la renta que fuera procedente, o no hacer la consignación judicial de la misma, supone en gran parte de los casos el incumplimiento de tu obligación principal como arrendatario. Con ello facultarías al arrendador para que inicie el procedimiento de reclamación de cantidades, de desahucio o de ejecución de garantías. Estos procedimientos pueden ser muy difíciles de “frenar” por el arrendatario una vez iniciados por el arrendador y suelen conllevar importantes consecuencias económicas para el patrimonio del arrendador y de sus fiadores y avalistas.

En cualquier caso, si la negociación ha fracasado, es importante que como arrendatario consideres interponer una demanda judicial contra el arrendador solicitando al juez que acuerde la modificación de la renta pactada en el contrato debido a las circunstancias sobrevenidas por la crisis. Para ello, tu abogado ha de recurrir a determinados argumentos jurídicos que varían en función del caso concreto, entre los que podría encontrarse la solicitud de aplicación de la cláusula rebus. Ha de valorarse tu contrato de arrendamiento en detalle, la forma en que tu negocio se ha se ha visto afectado por la crisis, los acuerdos parciales alcanzados, las comunicaciones intercambiadas, etc.

En La Propiedad Consulting® podemos asesorarte y defenderte jurídicamente a lo largo del proceso.

La cláusula rebus sic stantibus

La clásula rebus sic stantibus, también llamada “de flexibilidad del contrato”, es una fórmula legal cuya aplicación se puede solicitar cuando se han alterado extraordinariamente las circunstancias existentes en el momento de celebración de un contrato y en el de su cumplimiento, como consecuencia de circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.

En el caso de los arrendamientos distintos de vivienda podría solicitarse su aplicación para pedir una reducción de la renta por la crisis sobrevenida, entendiendo que no era previsible en el momento de la firma del contrato. Sin embargo, al contrario que el principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga a ser cumplido, es decir, el alquiler ha de ser pagado íntegra y puntualmente porque así se ha acordado en un contrato), la cláusula rebus no está reconocida expresamente en nuestro Código Civil, aunque muchos países de nuestro entorno si la recogen legislativamente y algunos tribunales españoles lo consideran implícito en todos los contratos.

En este sentido, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en el año 2014 en la que, para un procedimiento concreto, fue reconocida la cláusula rebus. En todo caso, la aplicación de la cláusula rebus ha de ser considerada revisando las circunstancias particulares de cada arrendamiento. Se requiere examinar, como dice el Tribunal Supremo, “las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida”. Actualmente, se desconoce cuál va a ser la opinión general que sigan los juzgados y tribunales españoles sobre si estimar o no la aplicación de la cláusula rebus respecto de modificaciones de contratos de arrendamiento de locales y oficinas en el contexto de la crisis del Covid-19.

En La Propiedad Consulting®, como abogados especialistas en asuntos inmobiliarios, somos expertos en derecho civil y podemos ayudarte con nuestro asesoramiento y defensa judicial a valorar si argumentar u oponerte a cláusula rebus en relación con tu caso concreto. 

Las medidas insuficientes del Real Decreto-ley 15/2020

El Gobierno aprobó el 21 de abril de 2020 el Real Decreto-ley 15/2020, destinado a establecer medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Si bien la norma recuerda en su preámbulo que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas (salvo por ejecución de obras),  en su Capítulo I contempla varias medidas destinadas a “reducir los costes de pymes y autónomos” en función de si el arrendador de un inmueble urbano para uso distinto de vivienda es, o no, un “gran tenedor”, esto es, en líneas generales, cuando es propietario de más de 10 inmuebles o 1.500 m2.

Cuando el arrendador es un gran tenedor

La primera de las medidas del Real Decreto-ley 15/2020 permite al inquilino de un arrendamiento para uso distinto de vivienda que reúne ciertas condiciones, solicitar del arrendador antes del 23 de mayo una moratoria en el pago de las rentas. El arrendador, si es un gran tenedor en el sentido indicado por la norma, está obligado a aceptar ésta y se aplicará la misma de forma automática durante el periodo del estado de alarma y durante un tiempo después, sin que puedan superarse 4 meses. La devolución de la cantidad aplazada se hará efectiva durante el plazo de los dos años siguientes mientras esté vigente el arrendamiento.

La medida no ha tenido buena acogida. Además de que únicamente se refiere a un aplazamiento de la renta, su redacción ha provocado dudas legales sobre el momento en el que empieza a contar el plazo de 4 meses. Sin embargo, la mayor crítica ha venido en relación con su aplicación, pues se estima que solo en torno al 5-10% de los arrendadores son “grandes tenedores” y, por tanto, afecta a un número muy pequeño de arrendamientos, tales como aquellos que forman parte de un centro comercial.

Cuando el arrendador no es un gran tenedor

Frente al resto de arrendadores, es decir, aquellos que no son grandes tenedores, el autónomo o pyme que cumpla los requisitos del artículo 3 del Real Decreto-ley puede solicitar también el aplazamiento del pago de la renta, de forma extraordinaria, hasta el 23 de mayo de 2020. En este caso, sin embargo, la prórroga no es automática (el arrendador no está obligado a aceptarla) pero puede recurrirse a la fianza depositada para pagar parte o varias mensualidades de la renta, reponiéndola el inquilino más adelante.

No obstante, en la práctica esta medida, además de muy limitada, es poco operativa. Cuando el arrendador ha recibido una fianza de un arrendamiento está obligado a depositarla por ley en un organismo público determinado (en Madrid, la Agencia de la Vivienda Social, anteriormente denominada IVIMA). Dicho organismo no suele devolver la fianza en tanto que no se acredite que ha terminado el arrendamiento y, por tanto, difícilmente podrá utilizarla el arrendador para cubrir parte o la totalidad de la rentas debidas.

Seas arrendador o arrendatario, es recomendable que cuentes con el asesoramiento y la defensa jurídica especializada como los que podemos ofrecerte en La Propiedad Consulting®. Nuestro servicio es a medida de las necesidades de cada cliente y defendemos sus intereses desde los principios de cercanía, flexibilidad y profesionalidad. Nuestros honorarios son competitivos y ofrecemos facilidades de pago.

Puedes escribirnos un correo, llamarnos por teléfono al 91 060 71 06 (L-V 9h-20h) o rellenar el siguiente formulario, en el que te hacemos unas breves preguntas para ofrecerte un presupuesto lo más ajustado posible de nuestros servicios.

Esta web tiene un carácter meramente informativo general de orientación y no constituye asesoramiento o dictamen jurídico vinculante. Cada caso requiere del estudio detallado de las circunstancias concretas y ha de ser, por tanto, evaluado de forma individual en el marco de un encargo profesional acordado expresamente. 

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