{"id":1315,"date":"2026-11-03T18:00:22","date_gmt":"2026-11-03T16:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/lapropiedad.es\/?p=1315"},"modified":"2026-11-03T18:05:51","modified_gmt":"2026-11-03T16:05:51","slug":"que-es-contrato-de-arras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lapropiedad.es\/en\/que-es-contrato-de-arras\/","title":{"rendered":"Contrato de arras: qu\u00e9 es y qu\u00e9 debe incluir"},"content":{"rendered":"\n

El\u00a0contrato de arras<\/strong> (pacto de arras)\u00a0es el documento privado mediante el cual comprador y vendedor acuerdan las condiciones de la compraventa de un inmueble y efect\u00faan la entrega de una suma de dinero en concepto de se\u00f1al,\u00a0anticipo o garant\u00eda. Lejos de ser un tr\u00e1mite meramente formal,\u00a0genera obligaciones jur\u00eddicas inmediatas.<\/p>\n\n\n\n

Conforme al\u00a0art\u00edculo 1450 del C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>,\u00a0el contrato de compraventa se perfecciona y resulta vinculante para ambas partes desde el momento en que existe acuerdo sobre el inmueble y el precio<\/strong>,\u00a0aunque ninguno se haya entregado a\u00fan.\u00a0Por ello,\u00a0la redacci\u00f3n concreta del documento determina la capacidad de desvincularse de la operaci\u00f3n y las consecuencias econ\u00f3micas del incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Modalidades de arras y sus efectos jur\u00eddicos<\/h2>\n\n\n\n

La denominaci\u00f3n del documento o el uso de t\u00e9rminos ambiguos como \u00abse\u00f1al\u00bb o \u00abreserva\u00bb no definen su r\u00e9gimen legal; lo determinante es el contenido del acuerdo. Se distinguen tres modalidades esenciales:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Arras confirmatorias:<\/strong>\u00a0Act\u00faan como prueba de la celebraci\u00f3n del acuerdo y como anticipo del precio total.\u00a0No conceden el derecho a desistir unilateralmente perdiendo el dinero.\u00a0Si una parte incumple,\u00a0la otra puede exigir legalmente el cumplimiento del contrato o su resoluci\u00f3n<\/strong>,\u00a0con la correspondiente indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Arras penitenciales (Art. 1454 del C\u00f3digo Civil):<\/strong>\u00a0Permiten a ambas partes desistir libremente de la compraventa.\u00a0Si desiste el comprador,\u00a0pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor,\u00a0debe devolver el doble del importe recibido.\u00a0Para que surtan este efecto,\u00a0la facultad de desistimiento debe figurar de manera clara e inequ\u00edvoca en el contrato.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      <\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Arras penales:<\/strong>\u00a0Establecen una penalizaci\u00f3n econ\u00f3mica predeterminada para el caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales.\u00a0A diferencia de las penitenciales,\u00a0no facultan por s\u00ed solas para liberarse de la compraventa pagando la cantidad,\u00a0sino que fijan la indemnizaci\u00f3n previa a una eventual reclamaci\u00f3n o exigencia de cumplimiento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        Cl\u00e1usulas imprescindibles<\/h2>\n\n\n\n

        Para garantizar un alto nivel de seguridad jur\u00eddica de la transacci\u00f3n,\u00a0el documento debe regular con precisi\u00f3n los siguientes apartados:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        1. Identificaci\u00f3n de las partes:<\/strong>\u00a0Datos personales completos de comprador y vendedor,\u00a0con verificaci\u00f3n de la suficiencia de poderes si alguna parte act\u00faa en representaci\u00f3n de un tercero o sociedad.<\/li>\n\n\n\n
        2. Identificaci\u00f3n del inmueble:<\/strong>\u00a0Direcci\u00f3n exacta,\u00a0datos registrales,\u00a0referencia catastral y detalle de anejos (garajes,trasteros).\u00a0Al igual que en el caso anterior, conviene cotejar esta informaci\u00f3n con la Nota Simple del Registro de la Propiedad antes de la firma.<\/li>\n\n\n\n
        3. Precio y forma de pago:<\/strong>\u00a0Importe total acordado,\u00a0desglose de las cantidades abonadas a cuenta y calendario fijado para el pago del saldo pendiente.<\/li>\n\n\n\n
        4. Importe y categor\u00eda de las arras:<\/strong>\u00a0Suma entregada,\u00a0medio de pago,\u00a0receptor del dinero y declaraci\u00f3n expl\u00edcita de si se trata de arras confirmatorias,\u00a0penitenciales o penales.<\/li>\n\n\n\n
        5. Plazo para otorgar la escritura p\u00fablica:<\/strong>\u00a0Fecha l\u00edmite o periodo fijado para la firma ante notario,\u00a0condiciones de pr\u00f3rroga y r\u00e9gimen aplicable en caso de retraso (el vencimiento del plazo no equivale autom\u00e1ticamente a la resoluci\u00f3n contractual).<\/li>\n\n\n\n
        6. Situaci\u00f3n jur\u00eddica y entrega:<\/strong>\u00a0Estado de cargas (hipotecas,\u00a0embargos),\u00a0arrendamientos y ocupantes del inmueble,\u00a0junto con la f\u00f3rmula prevista para su cancelaci\u00f3n formal.<\/li>\n\n\n\n
        7. Financiaci\u00f3n y reparto de gastos:<\/strong>\u00a0Cl\u00e1usulas sobre la concesi\u00f3n de hipoteca y distribuci\u00f3n detallada de tributos y gastos notariales o registrales conforme a la ley o a los acuerdos alcanzados.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          Cuant\u00eda de arrasy condici\u00f3n de financiaci\u00f3n hipotecaria<\/h2>\n\n\n\n
            \n
          • Importe de la entrega:<\/strong>\u00a0En el r\u00e9gimen general del C\u00f3digo Civil no existe un porcentaje legal m\u00ednimo ni m\u00e1ximo.La cifra se negocia libremente entre comprador y vendedor en funci\u00f3n de las garant\u00edas y el riesgo asumido. Lo habitual, en la pr\u00e1ctica es el 10% del precio de venta, aunque no es infrecuente fijar otros porcentajes.<\/li>\n\n\n\n
          • Denegaci\u00f3n de la hipoteca:<\/strong>\u00a0La falta de concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo bancario no exime al comprador de sus obligaciones ni le otorga derecho autom\u00e1tico a recuperar el dinero.\u00a0Si la compra depende de financiaci\u00f3n,\u00a0debe pactarse expl\u00edcitamente una\u00a0cl\u00e1usula de financiaci\u00f3n<\/strong>\u00a0(condici\u00f3n suspensiva o resolutoria) que defina los plazos de solicitud,\u00a0los medios para acreditar la denegaci\u00f3n y el destino del importe entregado.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Preguntas Frecuentes<\/h2>\n\n\n\n

            \u00bfEs obligatorio firmar un contrato de arras?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            No.\u00a0Es una herramienta optativa de uso habitual para asegurar la operaci\u00f3n y regular el periodo intermedio hasta la firma en notar\u00eda. Puede realizarse la compraventa directamente en la notar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfSe puede desvincular cualquiera de las partes perdiendo o devolviendo la suma?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            \u00danicamente cuando se hayan pactado de forma clara e inequ\u00edvoca arras penitenciales<\/strong>. Las confirmatorias o penales no facultan por s\u00ed solas el desistimiento libre.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfEl vendedor siempre debe devolver el doble si la compra no se realiza?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            No. La devoluci\u00f3n duplicada es el efecto espec\u00edfico del desistimiento del vendedor bajo el r\u00e9gimen de arras penitenciales. No se aplica autom\u00e1ticamente ante cualquier otro supuesto de resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfLas arras se descuentan del precio final?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            S\u00ed. Cumplida la compraventa, el importe abonado se imputa como pago a cuenta del precio total convenido.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfExiste un porcentaje fijado por ley?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            No.\u00a0El C\u00f3digo Civil no establece un porcentaje obligatorio; el importe se acuerda libremente entre las partes. La pr\u00e1ctica del mercado es el 10% del precio de venta aunque a veces se pacta otra cantidad.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfSe recupera el dinero si el banco deniega la hipoteca?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            Solo si el contrato incluye una cl\u00e1usula espec\u00edfica que condicione el \u00e9xito de la venta a la obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito y regule la restituci\u00f3n del dinero abonado.<\/p>\n\n\n\n

            \u00bfEs necesario firmar el contrato ante notario?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            No. El contrato privado de arras es plenamente v\u00e1lido y vinculante entre las partes desde el momento de su firma, sin necesidad de elevarlo de inmediato a escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

            Informaci\u00f3n de car\u00e1cter general.<\/span> Cada transacci\u00f3n inmobiliaria requiere la revisi\u00f3n espec\u00edfica del contrato y de la normativa civil aplicable al caso concreto.<\/em><\/p>\n\n\n\n