{"id":1318,"date":"2026-11-10T12:33:13","date_gmt":"2026-11-10T10:33:13","guid":{"rendered":"https:\/\/lapropiedad.es\/?p=1318"},"modified":"2026-11-10T12:33:16","modified_gmt":"2026-11-10T10:33:16","slug":"que-contrato-de-arras-firmar-al-comprar-un-piso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lapropiedad.es\/en\/que-contrato-de-arras-firmar-al-comprar-un-piso\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 contrato de arras firmar al comprar un piso?"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Cuando comprador y vendedor acuerdan las condiciones de una compraventa inmobiliaria,&nbsp;es habitual que,&nbsp;antes de formalizar la escritura p\u00fablica ante notario,&nbsp;firmen un documento privado y se entregue una cantidad econ\u00f3mica en concepto de arras.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este acuerdo recoge las condiciones de la operaci\u00f3n y define los efectos jur\u00eddicos de la suma entregada.&nbsp;Sin embargo,&nbsp;<strong>no todas las arras cumplen la misma funci\u00f3n ni producen los mismos efectos legales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seg\u00fan las cl\u00e1usulas pactadas,&nbsp;el contrato de arras puede:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Confirmar<\/strong>\u00a0la celebraci\u00f3n de la compraventa.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Establecer una penalizaci\u00f3n<\/strong>\u00a0en caso de incumplimiento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Permitir el desistimiento<\/strong>\u00a0unilateral de las partes (\u00abecharse atr\u00e1s\u00bb) a cambio de una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por este motivo,&nbsp;antes de firmar cualquier documento o entregar dinero,&nbsp;es imprescindible conocer las diferencias entre las&nbsp;<strong>arras confirmatorias, penitenciales y penales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPor qu\u00e9 existen distintos tipos de arras?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aunque se utiliza habitualmente la expresi\u00f3n \u00abcontrato de arras\u00bb, t\u00e9cnicamente las arras constituyen un pacto accesorio vinculado a un contrato principal, normalmente de compraventa. Su funci\u00f3n depende de lo que hayan acordado las partes y del contenido del documento, no solo del nombre que figure en su encabezamiento.  Como regla general,\u00a0el contrato de compraventa existe y resulta obligatorio desde que existe acuerdo sobre el bien y el precio,\u00a0aunque ninguno se haya entregado a\u00fan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por ello,&nbsp;la firma de un contrato de arras no es un simple tr\u00e1mite previo:&nbsp;<strong>implica la asunci\u00f3n de compromisos jur\u00eddicamente exigibles<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arras confirmatorias: acreditan el contrato y anticipan parte del precio<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las\u00a0<strong>arras confirmatorias<\/strong>\u00a0sirven como prueba de la celebraci\u00f3n del contrato y, habitualmente, constituyen un pago a cuenta del precio de la vivienda. Su finalidad es confirmar el compromiso asumido, no conceder una facultad de desistimiento. Es decir, generalmente, ni comprador ni vendedor pueden \u00abecharse atr\u00e1s\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si una de las partes incumple, se aplica el r\u00e9gimen general del incumplimiento contractual. El\u00a0<a href=\"https:\/\/go.vlex.com\/vid\/127560\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0permite a la parte perjudicada optar entre exigir el cumplimiento (obligar a comprar o a vender) o solicitar la resoluci\u00f3n del contrato, con el resarcimiento de da\u00f1os y el abono de intereses cuando procedan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La cantidad entregada no constituye, por s\u00ed sola, una indemnizaci\u00f3n predeterminada ni un l\u00edmite a la responsabilidad por incumplimiento.<\/strong>&nbsp;Las consecuencias depender\u00e1n de lo pactado y de los presupuestos exigibles para cada reclamaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arras penitenciales: permiten desistir con un coste econ\u00f3mico<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las&nbsp;<strong>arras penitenciales<\/strong>&nbsp;atribuyen a las partes la facultad de desistir del contrato, asumiendo las consecuencias econ\u00f3micas previstas para ello.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil establece el siguiente mecanismo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Si desiste el comprador<\/strong>, pierde la cantidad entregada como arras.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si desiste el vendedor<\/strong>, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La devoluci\u00f3n duplicada comprende tanto la restituci\u00f3n de las arras como la entrega de otra cantidad equivalente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ahora bien,\u00a0<strong>este r\u00e9gimen no se aplica autom\u00e1ticamente a cualquier entrega denominada \u00abarras\u00bb o \u00abse\u00f1al\u00bb<\/strong>. El car\u00e1cter penitencial exige que resulte clara e inequ\u00edvoca la voluntad de permitir el desistimiento. <strong>De lo contrario, los tribunales suelen considerar que son arras confirmatorias<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por ello, es muy importante que, cuando se quieren usar estas arras, se haga menci\u00f3n conviene identificar expresamente su car\u00e1cter y establecer con claridad la facultad de desistimiento y sus consecuencias: p\u00e9rdida de las arras si desiste el comprador y devoluci\u00f3n duplicada si desiste el vendedor.<strong> <\/strong>La referencia al art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil puede reforzar la claridad del pacto, pero no sustituye una regulaci\u00f3n inequ\u00edvoca de sus efectos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arras penales: garantizan el cumplimiento mediante una penalizaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las arras penales act\u00faan como una garant\u00eda de cumplimiento contractual. Establecen una penalizaci\u00f3n econ\u00f3mica predeterminada para el caso de que una de las partes incumpla las condiciones acordadas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A diferencia de las penitenciales,&nbsp;<strong>no conceden por s\u00ed mismas el derecho a abandonar la compraventa<\/strong>. Su finalidad es reforzar el cumplimiento y predeterminar las consecuencias econ\u00f3micas de su infracci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Su r\u00e9gimen se relaciona con las obligaciones con cl\u00e1usula penal:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Conforme al\u00a0<strong>art\u00edculo 1152 del C\u00f3digo Civil<\/strong>, la pena sustituye, salvo pacto en contrario, a la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y al abono de intereses por falta de cumplimiento.<\/li>\n\n\n\n<li>Seg\u00fan el\u00a0<strong>art\u00edculo 1153<\/strong>, el deudor no puede liberarse de cumplir pagando la pena, salvo que se le haya reservado expresamente esa posibilidad.<\/li>\n\n\n\n<li>El acreedor tampoco puede exigir conjuntamente el cumplimiento y la pena si esa facultad no le ha sido claramente otorgada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Estas reglas hacen especialmente importante precisar\u00a0<strong>qu\u00e9 incumplimientos activan la penalizaci\u00f3n y si esta puede acumularse al cumplimiento o a otras consecuencias econ\u00f3micas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La diferencia esencial es, por tanto, su funci\u00f3n: las arras penitenciales permiten desistir; las penales sancionan el incumplimiento en los t\u00e9rminos acordado<\/strong>s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La importancia de revisar el contrato antes de firmar<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La revisi\u00f3n de un documento de arras no debe limitarse a comprobar cu\u00e1nto dinero se entrega. Puede suponer la obligaci\u00f3n de firmar una Escritura de Compraventa ante notario en determinadas condiciones. <strong>Es necesario entender qu\u00e9 obligaciones se asumen y qu\u00e9 ocurrir\u00e1 si la operaci\u00f3n no llega a completarse.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre los aspectos que conviene revisar destacan:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La identificaci\u00f3n de las partes y de la vivienda.<\/li>\n\n\n\n<li>El precio total y la imputaci\u00f3n de las cantidades entregadas.<\/li>\n\n\n\n<li>La modalidad de arras y sus efectos.<\/li>\n\n\n\n<li>El plazo para otorgar la escritura p\u00fablica.<\/li>\n\n\n\n<li>Las obligaciones que deben cumplirse antes de la firma.<\/li>\n\n\n\n<li>Las condiciones relativas a la financiaci\u00f3n, si se han pactado.<\/li>\n\n\n\n<li>Las consecuencias del desistimiento y del incumplimiento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una redacci\u00f3n precisa debe distinguir entre confirmar la compraventa, permitir el desistimiento y penalizar el incumplimiento.\u00a0<strong>Una redacci\u00f3n defectuosa o imprecisa puede derivar en litigios judiciales sobre la retenci\u00f3n del dinero o la exigibilidad de la compraventa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00bfVas a firmar una compraventa o tienes problemas con un contrato de arras? En\u00a0<a href=\"https:\/\/lapropiedad.es\/en\/\">La Propiedad\u00a0Consulting <\/a>te ofrecemos el respaldo jur\u00eddico que necesitas: revisamos las cl\u00e1usulas antes de la firma para evitar riesgos o asumimos la negociaci\u00f3n y reclamaci\u00f3n judicial si ya ha surgido un conflicto. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes sobre los tipos de contrato de arras<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las confirmatorias no atribuyen una facultad de desistimiento. Las penitenciales s\u00ed permiten desvincularse del contrato mediante la p\u00e9rdida de las arras, si desiste el comprador, o su devoluci\u00f3n duplicada, si desiste el vendedor.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 ocurre si el comprador desiste con arras penitenciales?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pierde la cantidad entregada como arras.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 ocurre si el vendedor desiste con arras penitenciales?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPara qu\u00e9 sirven las arras penales?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sirven para garantizar el cumplimiento mediante una penalizaci\u00f3n econ\u00f3mica. No permiten, por s\u00ed solas, desligarse del contrato pagando la pena.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 tipo de arras es mejor para una compraventa?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No existe una modalidad universalmente m\u00e1s conveniente. La elecci\u00f3n depende de si las partes desean mantener un compromiso exigible, reservarse una facultad de desistimiento o establecer una penalizaci\u00f3n por incumplimiento. Lo m\u00e1s com\u00fan en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol actualmente son las arras penitenciales.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfBasta con indicar el tipo de arras en el t\u00edtulo del contrato?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. La denominaci\u00f3n debe ser coherente con las cl\u00e1usulas. Lo decisivo es que el documento defina con claridad la funci\u00f3n de la entrega, los derechos de las partes y las consecuencias del desistimiento o del incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfToda se\u00f1al permite desistir perdi\u00e9ndola o devolvi\u00e9ndola duplicada?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No.\u00a0<strong>La palabra \u00abse\u00f1al\u00bb no convierte autom\u00e1ticamente la entrega en arras penitenciales<\/strong>. Es necesario que la voluntad de atribuir esa facultad resulte clara del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Este art\u00edculo ofrece\u00a0informaci\u00f3n general\u00a0sobre el marco jur\u00eddico estatal espa\u00f1ol y el derecho civil com\u00fan. No constituye asesoramiento jur\u00eddico de un caso particular. Deben comprobarse las especialidades civiles y la normativa auton\u00f3mica y local aplicables, as\u00ed como las circunstancias y fechas de cada caso. Las sentencias citadas ilustran cuestiones concretas y no garantizan el mismo resultado en otros asuntos.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuando comprador y vendedor acuerdan las condiciones de una compraventa inmobiliaria,&nbsp;es habitual que,&nbsp;antes de formalizar la escritura p\u00fablica ante notario,&nbsp;firmen un documento privado y se entregue una cantidad econ\u00f3mica en concepto de arras. 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