Un contrato de alquiler es el acuerdo mediante el cual el propietario de una vivienda o un local cede su uso a otra persona durante un tiempo determinado a cambio del pago de una renta.

Tanto si eres propietario como si eres inquilino, disponer de un contrato de alquiler claro, completo y adaptado a la normativa vigente es fundamental para evitar conflictos futuros.

Aunque existen numerosos modelos disponibles en internet, conocer cómo hacer un contrato de alquiler correctamente permite adaptar el documento a cada situación y garantizar que ambas partes conocen sus derechos y obligaciones desde el primer momento.

En este artículo te explicamos qué debe incluir un contrato de alquiler, qué aspectos conviene revisar antes de firmarlo y cómo elaborar un documento que aporte seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino.

¿Qué tipo de contrato de alquiler?

Antes de redactar una sola cláusula, debe definirse el destino real del inmueble. No es igual un arrendamiento de vivienda habitual que un alquiler de temporada, un alquiler de una habitación o un alquiler de un local comercial. La calificación depende de la realidad de la ocupación, no solo del título que figure en el contrato ni de que se fije una duración de once meses.

Por ello, el documento debe indicar expresamente:

• Si la vivienda se destina a residencia habitual y permanente del arrendatario.
• Si se trata de un uso temporal, la causa concreta de temporalidad y el periodo al que responde.
• La prohibición o condiciones de cesión y subarriendo, cuando proceda.

Una denominación inadecuada puede ser ineficaz y dar lugar a la aplicación del régimen imperativo de protección previsto para la vivienda habitual, con consecuencias inesperadas .

Identificar con precisión a las partes y el inmueble

El contrato debe recoger los datos completos del arrendador y del arrendatario (inquilino): nombre y apellidos o denominación social, NIF/NIE/CIF, domicilio a efectos de notificaciones y, cuando intervenga un representante, el título que le habilita.

También conviene comprobar que quien arrienda ostenta facultades para hacerlo. En viviendas con varios propietarios, heredadas, pertenecientes a una sociedad o gestionadas por un apoderado, esta comprobación resulta esencial.

La descripción de la finca debe ser suficiente para eliminar cualquier duda sobre su objeto:

• Dirección completa, planta, puerta y, si es posible, referencia catastral.
• Anexos incluidos: plaza de garaje, trastero, terraza, mobiliario o zonas vinculadas.
• Inventario detallado de muebles, electrodomésticos, llaves, mandos y estado de conservación.

El inventario debe incorporarse como anexo firmado por ambas partes y acompañarse, preferiblemente, de fotografías fechadas. Es una medida sencilla que facilita acreditar el estado inicial de la vivienda.

Establecer la duración del alquiler

La duración inicial debe constar con claridad, junto con la fecha de entrega de la posesión. Sin embargo, en un arrendamiento de vivienda habitual, el plazo escrito puede no ser válido: la LAU prevé un régimen de duración mínima y prórrogas obligatorias que debe respetarse.

Con carácter general, la duración mínima legal alcanza cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica. Una vez alcanzado ese umbral, puede operar una prórroga anual de hasta tres años más si no se comunica la voluntad de no renovar dentro de los plazos legales. La comunicación del arrendador exige, en principio, cuatro meses de antelación; la del arrendatario, dos meses.

Conviene que el contrato diferencie con precisión:

• Duración inicial y fecha exacta de inicio.
• Régimen legal de prórrogas y comunicaciones de no renovación.
• Medio de notificación que permita acreditar el envío y la recepción.
• Posible recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador, únicamente en los supuestos y con los requisitos legales.

Ahora bien, el arrendatario puede desistir una vez transcurridos seis meses, comunicándolo con al menos treinta días de antelación. Las partes pueden pactar una indemnización, pero dentro del límite previsto por la LAU: una mensualidad de renta por cada año pendiente de cumplir, con prorrateo de los periodos inferiores.

Renta, actualización y gastos: ¿quién paga qué?

El contrato debe indicar la renta inicial, su periodicidad, fecha límite de pago, medio de pago y cuenta de abono. La actualización anual de renta requiere pacto expreso. La cláusula debe identificar el índice o mecanismo aplicable y respetar, en cada momento, la normativa imperativa y las limitaciones que puedan resultar aplicables.

También debe separarse la renta de los demás costes. Resulta aconsejable especificar por escrito:

• Gastos generales de comunidad e impuestos que, si se repercuten al arrendatario, deben constar por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato.
• Suministros individualizados por contador —agua, electricidad, gas o internet— y la forma de cambio de titularidad o liquidación.
• Gastos de alta, mantenimiento o reparaciones, delimitando los que corresponden al arrendador y los que derivan del uso ordinario.

Una fórmula genérica como «todos los gastos serán de cuenta del inquilino» no ofrece la claridad necesaria para una relación contractual equilibrada.

La fianza y las garantías adicionales

En el alquiler de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de renta y, en el de locales comerciales, dos mensualidades. Puede pactarse una garantía adicional, pero en contratos de vivienda de hasta cinco años —o siete años si el arrendador es persona jurídica— la ley limita su cuantía a un máximo de dos mensualidades de renta adicionales.

Es recomendable que el contrato determine:

• Importe de la fianza y de cada garantía adicional.
• Medio de entrega y justificante de recepción.
• Obligación de depósito ante el organismo autonómico competente, cuando corresponda.
• Criterios para su devolución y documentación para liquidar suministros o desperfectos.

La fianza no equivale a una renta anticipada y, salvo acuerdo expreso posterior, no debe utilizarse para compensar la última mensualidad. A la terminación del contrato, el saldo que deba devolverse devenga interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin restitución.

Es importante recordar que la retención de fianza debe responder a deudas o daños acreditables, no al mero desgaste ordinario. Por eso es fundamental contar con un correcto inventario detallado y fotografías del inmueble al inicio del arrendamiento.

Reparaciones y averías en el contrato de alquiler

Una cláusula clara sobre reparaciones reduce una de las fuentes de conflicto más frecuentes. Como regla general, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al arrendatario.

El contrato debería prever un canal de aviso para averías, la necesidad de comunicar las reparaciones urgentes y la prohibición de ejecutar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador.

Entrega de llaves, comunicaciones y anexos

El contrato debe prever cómo se realizarán las comunicaciones relevantes: aviso de no renovación, desistimiento, requerimientos de pago, incidencias, reparaciones o entrega final. Para comunicaciones con efectos jurídicos, conviene emplear un medio que permita acreditar contenido, envío y recepción.

Al finalizar el alquiler, es aconsejable firmar un documento de entrega de llaves con fecha, número de llaves y mandos devueltos, lectura de contadores, fotografías e incidencia de daños o cantidades pendientes. El simple abandono de la vivienda puede no acreditar por sí solo la restitución efectiva de la posesión.

Como anexos habituales, conviene incorporar:

• Inventario y reportaje fotográfico inicial.
• Certificado de eficiencia energética y, cuando proceda, documentación exigible sobre habitabilidad.
• Relación de suministros, contadores y lecturas iniciales.
• Justificante de fianza, garantías y, en su caso, autorización de tratamiento de datos.

Errores comunes a evitar

• Utilizar un modelo desactualizado o destinado a un tipo de alquiler distinto.
• Llamar «de temporada» a una vivienda que, en realidad, cubrirá una necesidad permanente de residencia.
• No incluir una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble
• Omitir anexos, inventario o un documento de entrega de llaves.
• Repercutir gastos sin identificarlos y cuantificarlos adecuadamente.
• Prever actualizaciones de renta sin pacto claro ni comprobación de la normativa vigente.
• Confundir fianza, garantía adicional y renta del último mes.
• Introducir cláusulas que reduzcan derechos imperativos del arrendatario en un alquiler de vivienda habitual.

Aunque existen numerosos modelos de contrato disponibles, cada alquiler presenta circunstancias particulares. Por ello, es muy recomendable solicitar asesoramiento jurídico o inmobiliario antes de la firma.

Un profesional puede adaptar el contrato a las necesidades de las partes, comprobar que todas las cláusulas cumplen la normativa vigente y resolver cualquier duda relacionada con el arrendamiento. Si necesitas elaborar un contrato adaptado a tu situación o deseas revisar uno ya existente, contar con asesoramiento especializado como el de La Propiedad Consulting puede marcar la diferencia y ofrecerte una mayor tranquilidad y seguridad jurídica.