Cuando comprador y vendedor acuerdan las condiciones de una compraventa inmobiliaria, es habitual que, antes de formalizar la escritura pública ante notario, firmen un documento privado y se entregue una cantidad económica en concepto de arras.
Este acuerdo recoge las condiciones de la operación y define los efectos jurídicos de la suma entregada. Sin embargo, no todas las arras cumplen la misma función ni producen los mismos efectos legales.
Según las cláusulas pactadas, el contrato de arras puede:
- Confirmar la celebración de la compraventa.
- Establecer una penalización en caso de incumplimiento.
- Permitir el desistimiento unilateral de las partes («echarse atrás») a cambio de una compensación económica.
Por este motivo, antes de firmar cualquier documento o entregar dinero, es imprescindible conocer las diferencias entre las arras confirmatorias, penitenciales y penales.
¿Por qué existen distintos tipos de arras?
Aunque se utiliza habitualmente la expresión «contrato de arras», técnicamente las arras constituyen un pacto accesorio vinculado a un contrato principal, normalmente de compraventa. Su función depende de lo que hayan acordado las partes y del contenido del documento, no solo del nombre que figure en su encabezamiento. Como regla general, el contrato de compraventa existe y resulta obligatorio desde que existe acuerdo sobre el bien y el precio, aunque ninguno se haya entregado aún.
Por ello, la firma de un contrato de arras no es un simple trámite previo: implica la asunción de compromisos jurídicamente exigibles.
Arras confirmatorias: acreditan el contrato y anticipan parte del precio
Las arras confirmatorias sirven como prueba de la celebración del contrato y, habitualmente, constituyen un pago a cuenta del precio de la vivienda. Su finalidad es confirmar el compromiso asumido, no conceder una facultad de desistimiento. Es decir, generalmente, ni comprador ni vendedor pueden «echarse atrás».
Si una de las partes incumple, se aplica el régimen general del incumplimiento contractual. El artículo 1124 del Código Civil permite a la parte perjudicada optar entre exigir el cumplimiento (obligar a comprar o a vender) o solicitar la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses cuando procedan.
La cantidad entregada no constituye, por sí sola, una indemnización predeterminada ni un límite a la responsabilidad por incumplimiento. Las consecuencias dependerán de lo pactado y de los presupuestos exigibles para cada reclamación.
Arras penitenciales: permiten desistir con un coste económico
Las arras penitenciales atribuyen a las partes la facultad de desistir del contrato, asumiendo las consecuencias económicas previstas para ello.
El artículo 1454 del Código Civil establece el siguiente mecanismo:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como arras.
- Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
La devolución duplicada comprende tanto la restitución de las arras como la entrega de otra cantidad equivalente.
Ahora bien, este régimen no se aplica automáticamente a cualquier entrega denominada «arras» o «señal». El carácter penitencial exige que resulte clara e inequívoca la voluntad de permitir el desistimiento. De lo contrario, los tribunales suelen considerar que son arras confirmatorias.
Por ello, es muy importante que, cuando se quieren usar estas arras, se haga mención conviene identificar expresamente su carácter y establecer con claridad la facultad de desistimiento y sus consecuencias: pérdida de las arras si desiste el comprador y devolución duplicada si desiste el vendedor. La referencia al artículo 1454 del Código Civil puede reforzar la claridad del pacto, pero no sustituye una regulación inequívoca de sus efectos.
Arras penales: garantizan el cumplimiento mediante una penalización
Las arras penales actúan como una garantía de cumplimiento contractual. Establecen una penalización económica predeterminada para el caso de que una de las partes incumpla las condiciones acordadas.
A diferencia de las penitenciales, no conceden por sí mismas el derecho a abandonar la compraventa. Su finalidad es reforzar el cumplimiento y predeterminar las consecuencias económicas de su infracción.
Su régimen se relaciona con las obligaciones con cláusula penal:
- Conforme al artículo 1152 del Código Civil, la pena sustituye, salvo pacto en contrario, a la indemnización de daños y al abono de intereses por falta de cumplimiento.
- Según el artículo 1153, el deudor no puede liberarse de cumplir pagando la pena, salvo que se le haya reservado expresamente esa posibilidad.
- El acreedor tampoco puede exigir conjuntamente el cumplimiento y la pena si esa facultad no le ha sido claramente otorgada.
Estas reglas hacen especialmente importante precisar qué incumplimientos activan la penalización y si esta puede acumularse al cumplimiento o a otras consecuencias económicas.
La diferencia esencial es, por tanto, su función: las arras penitenciales permiten desistir; las penales sancionan el incumplimiento en los términos acordados.
La importancia de revisar el contrato antes de firmar
La revisión de un documento de arras no debe limitarse a comprobar cuánto dinero se entrega. Puede suponer la obligación de firmar una Escritura de Compraventa ante notario en determinadas condiciones. Es necesario entender qué obligaciones se asumen y qué ocurrirá si la operación no llega a completarse.
Entre los aspectos que conviene revisar destacan:
- La identificación de las partes y de la vivienda.
- El precio total y la imputación de las cantidades entregadas.
- La modalidad de arras y sus efectos.
- El plazo para otorgar la escritura pública.
- Las obligaciones que deben cumplirse antes de la firma.
- Las condiciones relativas a la financiación, si se han pactado.
- Las consecuencias del desistimiento y del incumplimiento.
Una redacción precisa debe distinguir entre confirmar la compraventa, permitir el desistimiento y penalizar el incumplimiento. Una redacción defectuosa o imprecisa puede derivar en litigios judiciales sobre la retención del dinero o la exigibilidad de la compraventa.
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Preguntas frecuentes sobre los tipos de contrato de arras
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?
Las confirmatorias no atribuyen una facultad de desistimiento. Las penitenciales sí permiten desvincularse del contrato mediante la pérdida de las arras, si desiste el comprador, o su devolución duplicada, si desiste el vendedor.
¿Qué ocurre si el comprador desiste con arras penitenciales?
Pierde la cantidad entregada como arras.
¿Qué ocurre si el vendedor desiste con arras penitenciales?
Debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
¿Para qué sirven las arras penales?
Sirven para garantizar el cumplimiento mediante una penalización económica. No permiten, por sí solas, desligarse del contrato pagando la pena.
¿Qué tipo de arras es mejor para una compraventa?
No existe una modalidad universalmente más conveniente. La elección depende de si las partes desean mantener un compromiso exigible, reservarse una facultad de desistimiento o establecer una penalización por incumplimiento. Lo más común en el mercado inmobiliario español actualmente son las arras penitenciales.
¿Basta con indicar el tipo de arras en el título del contrato?
No. La denominación debe ser coherente con las cláusulas. Lo decisivo es que el documento defina con claridad la función de la entrega, los derechos de las partes y las consecuencias del desistimiento o del incumplimiento.
¿Toda señal permite desistir perdiéndola o devolviéndola duplicada?
No. La palabra «señal» no convierte automáticamente la entrega en arras penitenciales. Es necesario que la voluntad de atribuir esa facultad resulte clara del acuerdo.
Este artículo ofrece información general sobre el marco jurídico estatal español y el derecho civil común. No constituye asesoramiento jurídico de un caso particular. Deben comprobarse las especialidades civiles y la normativa autonómica y local aplicables, así como las circunstancias y fechas de cada caso. Las sentencias citadas ilustran cuestiones concretas y no garantizan el mismo resultado en otros asuntos.